金辉拟IPO降低负债率 类A股房企在8元/股上下

 自2010年以来5年时间，房地产企业终于等来了IPO。1月29日，金辉集团股份有限公司(以下简称“金辉集团”)发布首次公开发行股票招股说明书，拟在上海证券交易所上市。

招股说明书显示，金辉集团拟公开发行A股普通股不超过6亿股，募集资金60亿元，用于旗下重庆金辉城、苏州优步花园、西安天鹅湾西园和西安金辉世界城上东区等四个房地产项目的开发建设。

资本市场融资降低企业负债率

通过融资降低资产负债率，改善财务状况是金辉集团此次募资的目的之一。“由于此前负债率高于同行业平均水平，公司业务规模的扩张能力在一定程度上受制于公司整体的资产和负债状况”，招股说明书称，通过此次A股上市融资，可将公司资产负债率从80.01%降低至69.87%，达到房地产上市公司平均水平。

数据显示，2012年-2015年9月各期末，公司负债总额分别为291亿元、319亿元、332亿元和331亿元，资产负债率分别为82.24%、80.49%、77.26%和80.01%，高于同期房地产上市公司的平均负债率。2015年上半年，龙头房企万科资产负债率仅为38.86%，保利地产资产负债率77.47%，金地集团资产负债率67.48%，招商地产资产负债率72%。

不仅如此，市场环境调整、拿地成本高企，房地产企业整体面临利润下调困境，金辉集团也如此。

数据显示，2012-2014年公司分别实现营业收入67.19亿元、102.16亿元和122.07亿元，年复合增长率为35%。在营收稳定增长的情况下，同期实现净利润分别为13.27亿元、14.59亿元和14.66亿元，年复合增长率为5.08%。而据wind统计，2014年房地产行业销售净利润率为15%。其中，万科2014年净利润同比增长4.2%，保利地产净利润增速13.52%，金地集团净利润增速10.77%，招商地产净利润增速仅1.75%。

企业毛利率也呈现逐年下降趋势，2012年-2015年9月各期末，企业整体业务毛利率为44.57%、40.61%、33.30%、25.02%。金辉集团在招股书中称，若宏观政策不利于房地产企业，经济下行，市场需求不足，或者土地成本上升，都将影响企业利润，存在持续下降风险。

两获“地王”转战一线城市

在城市间房地产市场“分化”日趋明显的今天，深耕于二、三线城市的金辉集团，同样面临着去库存压力。数据显示，金辉集团2012年-2015年9月各期末，存货账面价值分别为228.4亿元、259.3亿元、265.8亿元和252亿元，占同期末总资产的比例分别为64.63%、65.38%、61.76%和60.93%。

以销售速度来看，在金辉运作的30个项目中，部分项目仍存在“去化难”问题。招股说明书披露，西安世界城上东区项目预售率仅为5%、江苏句容的四季金辉项目总体预售率为59%、成都金辉悦府总体预售率为52%、江苏淮安的天鹅湾项目从2013年建造至今预售率为64%。

而从其土地储备数据来看，仍主要集中在三四线城市，截至2015年9月末，金辉集团拥有土地储备面积近500万平方米，其中苏州、淮安、连云港等占比达六成;重庆、成都等地占比达两成，其余分布在沈阳、福州、西安等地。

“二、三线城市，人均购买力等方面普遍弱于一线城市，受冲击能力将逊于一线城市，可能给企业业绩带来不利影响”，金辉集团的招股说明书警示，若区域对于房地产开发产品需求持续下降，可能导致公司经营业绩下降，未来利润同比下滑达到50%的情形。

2015年以来，金辉集团有意转战一线城市，曾两度在上海和南京拿下区域“地王”。

资料显示，2015年年底，金辉集团以28.15亿元总价拿下上海闵行区莘庄地块，溢价率达143.28%，楼面价高达4.38万元/平米。随后又以10.1亿元总价拿下南京江宁胜太路地块，楼面地价达到1.64万元/平米。

类似A股房企股价多在8元/股上下

据招股说明书透露，金辉集团拟发行股票占发行总股本的25%，发行前每股净资产为5.2元，至于市场关注的IPO发行定价区间，目前暂未有信息透露。

2014年金辉集团营业收入超百万达122.07亿元，以同期销售额在100-150亿元的上市房地产企业为例，合计约11家，包括花样年控股(01777 .HK)、朗诗绿色地产(00106 .HK)、宝龙地产(01238 .HK)、鲁商置业(600223)、中骏置业(01966 .HK)、大名城(600094)、禹洲地产(01628 .HK)、中国奥园(03883 .HK)、龙光地产(03380 .HK)、金融街(000402)、隆基泰和(01281 .HK)。截止2016年2月26日，其中8家港股上市房企收盘价在0.83-2.26港元/股。沪市房企鲁商置业收盘价5.69元/股，大名城收盘价6.83元/股，深市房企金融街8.51元/股。

深耕于三四线城市的不止金辉集团，宜华地产(000150)、银亿股份(000981)、中航地产(000043)、世荣兆业(002016)、香江控股(600162)。截止2月26日，除银亿股份停牌外，宜华地产收盘价格最高达21.69元/股，香江控股收盘价格最低为7.04元/股，另外，中航地产收盘价8.12元/股，世荣兆业收盘价8.48元/股。

另一家闽系房企融信中国控股有限公司(3301.HK)刚刚上市，2016年1月13日，融信中国在香港联交所主板正式挂牌上市，最终定价为5.36港元/股，集资高达17.8亿港元。截止2月26日，融信中国收盘价为5.74港元/股。

11年上市路

与融侨分手后再寻上市路

金辉集团寻求上市，这并非首次，距离2005年传出上市消息，时间跨度已长达11年。

2005年，金辉与融侨以股权置换的方式开始了战略合作。据报道，双方合作源于“上市”，这样一个共同目标。有分析认为，融侨看中金辉扩张能力、开发项目速度和盈利能力，而金辉则看中融侨品牌、资金实力、资源优势和平台。

2006年，金辉融侨以“融辉”名义开始显现全国扩张路径。先后进入苏州、西安、连云港、南京、武汉、合肥等城市，共同投资了19家房地产公司，包括北京融辉置业、重庆长江地产、重庆锦江地产、江苏融侨置业有限公司、安徽融侨金辉置业有限公司等。

2009年，金辉融侨布局全国11城、挺进全国房企20强、跻身百亿房企，并将总部迁至北京。

2010年，金辉融侨“分家”消息盛传，将金辉融侨的低调合作抬出水面，同时也终结了双方为期5年的合作。据报道，分家后，双方对合作开发项目资产大体按城市进行了划分，如西安、上海、苏州、重庆等地项目划给金辉，南京、连云港、无锡、武汉等地项目划给融侨。部分城市项目则双方均有保留，如福州、天津和合肥等。

有分析认为，金辉与融侨的“分手”原因在于，双方各自的发展理念存在分歧。对于金辉来说，双方联合体的产品或企业团队，一概以“融侨”名义示人，外界多知有融侨却鲜闻有金辉，难以扩大“金辉”的品牌知名度。

与融侨分家后的金辉，2010年销售额达118亿元，居百亿房企之列。截至2015年9月末，金辉集团资产总额为413.67亿元，由房地产开发、物业管理和物业租赁三大板块组成，其中主要集中在房地产开发，占主营收入比率超九成。

责任编辑：孙岩