地产股王者归来

 　　今天地产股再度崛起，截至收盘，板块平均上涨逾4%;个股方面，电子城、栖霞建设、保利地产、香江控股、天保基建、金融街、世纪星源、财信发展、万科A等均涨停，华联控股、世茂股份、泛海控股等纷纷大涨。

　　12月14日中共中央政治局会议再次将楼市去库存作为重点内容讨论，会议明确提到，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

　　对此，广发证券研究员乐加栋指出，房地产行业的去库存之旅正式开启。

　　乐加栋分析，2015年基本面整体量升价升，预计2016年将逐步进入量跌价升。

　　乐加栋看好一线和重点二线城市，大多城市新增供给下降，但是存量供给仍庞大，去库存继续推进。土地市场上，房企更青睐重点城市，但地价相对房价依然较贵，二手地交易将继续增多。预计2016年新开工同比-5.4%，房地产投资同比+2.2%。

　　中银国际证券分析师田世欣分析，去库存政策是中央经济工作会议的重点讨论内容，其中有效利用公积金、打通政策性住房和商品房市场、释放农民工等群体购买力将成为政策的着力点。

　　乐加栋认为，受益于利好政策密集出台和近期成交活跃，同时考虑盈利改善、估值修复和资本运作，主流地产股将有机会获得阶段性的超额收益。

　　乐加栋分析，未来十年不动产与金融深度结合将是重要演进方向。无风险利率下行背景下，迎来房地产大资管时代。

　　【个股研报】

　　万科A：11月销售点评：销售优异，拿地加速

　　11 月销售额 241 亿元，全年销售大概率超 2,500 亿

　　2015 年 11 月份， 万科(000002.CH/人民币 19.15; 2202.HK/港币 21.30， 买入)实现销售面积 193 万平米，环比增长 3%，同比增长 33%;销售金额 241 亿元，环比增长 2%，同比增长 27%，进入 4 季度公司销售仍表现强劲;单月销售均价12,505 元/平米，环比下降 1%。

　　前 11 月，公司实现销售面积 1,820 万平米，同比增长 14%;销售金额 2,282亿元，同比增长 20%，较上月提升 1 个百分点，全年销售大概率将超 2,500亿元，同比增长 16%;累计销售均价 12,539 元/平米，同比增长 6%。预售锁定方面，至 15 年 11 月末，公司已售未结算金额分别锁定了我们对 2015-17年房地产预测收入的 100%、100%和 36%。

　　11 月继续积极拿地，拿地额占比销售攀升至 68%

　　2015 年 11 月份， 万科在土地市场新获取北京、 东莞和郑州等地的 14 个项目，共新增建筑面积 265 万平米，总地价 165 亿元，环比增长 9%;平均楼面地价6,228 元/平米，考虑到如北京等地拿地量较多，总体拿地价格仍相对理性;拿地额占比当期销售额比值继 10 月大幅回升后至 64%之后，11 月又攀升至68%，前 10 月拿地额占比当期销售额比值也由此继续回升至 32%，4 季度拿地趋于积极。

　　维持万科 A 股、H 股买入评级

　　万科作为行业龙头，公司将在行业整合并购过程中持续受益于集中度的提升，公司前 3 季度销售额市占率 3.18%，较 13-14 年的 2.09%和 2.82%均有大幅上涨，凸现行业集中度提升背景下龙头房企的优势;近期公司围绕消费地产、产业地产、以及地产延伸业务积极布局，推动业务转型，预计后续如产业地产、物流地产、教育地产等等转型升级业务待成熟之后也将逐步分拆，公司价值重构正逐步上演;近期，政府多次对于房地产行业的友好表态奠定后续政策宽松力度将继续加强，公司作为行业龙头也将大幅受益。我们维持公司2015-16 年每股收益预期分别为 1.66 元和 2.01 元，维持 A 股、H 股买入评级。(中银国际证券)

　　国兴地产：业绩保持高增长，管理层换届带来新动力

　　事项： 公司公布三季报， 1-9 月共实现营业收入 5.86 亿元，同比增长 65%，归属上市公司股东净利润 0.76 亿元，同比增长 82%。实现 EPS 0.24 元(增发摊薄后)，截止 9 月末每股净资产 4.86 元。业绩与三季报业绩预告一致。

　　平安观点：

　　重庆项目进入结算周期，业绩高增长： 公司公布三季度报告， 1-9 月归属上市公司股东净利润 0.76 亿元，同比上升 82%， EPS 为 0.24 元/股。其中 7-9 月预计净利润 800 万元，同比增长 201%。公司三季度业绩大幅增长主要系重庆项目“国兴。北岸江山”进入结算周期。

　　销售高增长，毛利率有所下滑： 前三季度公司销售商品、提供服务收到现金 8.8 亿元，同比增长 44%。致期末公司预收账款达到 11.5 亿元，同比增长 47%。三季度结算销售毛利率为 26.5%，较半年末 40%的毛利水平有所下滑，主要是由于三季度结算为降价促销的公寓型产品，毛利较低所致。预计随着四季度住宅项目结算，四季度毛利率将有所回升。

　　大股东定向增发完成，助力公司经营提速： 公司前期增发方案已完成，大股东持股比例上升至 59.65%。大股东控股权提升后将使公司经营机制得到加强，事实上在非公开增发方案公布后，公司已运用多种手段补充土地储备，增强现有地产业务实力，公司发展已处于提速阶段。 公司也已于近期完成公司更名及管理层换届，为公司发展带来新动力。

　　打开业务想象空间，平台价值将逐步体现： 我们判断定增完成之后，公司经营效率及战略规划将会有实质进展。我们预计公司 2015-2016 年 EPS摊薄后分别为 0.36 和 0.43 元，对应 PE 为 52 和 44 倍，虽然公司由于业绩摊薄估值高于行业均值，但我们看好未来公司理顺经营机制后的平台价值及软实力，维持“ 强烈推荐” 评级。

　　风险提示： 房地产行业利润下滑的风险。(平安证券)