房地产行业出现拐点 城市间分化将加剧

 　　日前,清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵在一场论坛上指出,中国经济这一轮下滑的幅度、深度,可能比统计数据来得稍微严重一些。例如房地产仍然在深度调整之中,调整周期已接近两年。

　　清华大学研究报告显示,去年全国总体房价下降8%,交易量下降10%。在此过程中,房地产的投资开发速度在放缓,但仍为正增长。

　　李稻葵进而指出,从今年5月份开始,房地产行业已经出现拐点,房地产行业的交易量和房价全面回升,但交易量和房价的整体上升需要过一段时间才能传递到房地产投资。根据上述清华大学报告分析,明年五六月份才会出现房地产开发投资增速的回升,从目前3%的增速逐步上扬。

　　对于房地产投资开发增速下滑,李稻葵认为是基于中国实体经济增长速度下滑造成。有三个因素导致前三季度国内实体经济增速放缓:房地产投资增度下滑、国际经济因素与中国国内经济新陈代谢现象。

　　而房地产投资增速下滑又与国内经济环境正相关,2014年房地产投资开发增速在12%左右,相比此前几年15%-16%的平均增幅明显下降。今年以来至9月份房地产投资增速下滑至3%,势必会影响经济。而房地产投资增速下降也引起原材料、钢铁、水泥、有色等相关行业投资增速下滑,产能过剩进一步严重。

　　不过今年下半年以来,房地产市场明显回暖。易居研究院监测的2015年11月30个典型城市新建商品住宅成交面积为2169万平方米,环比增长4.4%,同比增长17.1%。今年9月份以来成交量逐月攀升,目前维持高位运行态势。11月成交已创今年前11个月新高。

　　但克而瑞研究中心分析师谢杨春认为,从统计局数据来看,10月全国商品房销售已经开始回落,表明政策宽松带来的短期效应正在逐步消散。预计2016年上半年市场销售仍将保持惯性上行趋势,下半年销售将回归正常水平。

　　谢杨春指出,房地产投资不断下滑、新开工一直处在低位以及库存高企,使得短期内市场上行难有可持续基础。短期来看,明年政策宽松力度将会减弱,信贷和利率已经基本调整到位,进一步下调空间不大;中长期看,人口红利减退以及人均住房面积提升,也使改善型需求提升空间有限。

　　谢杨春又指,在行业变革之际,城市分化也会进一步加剧。一线和大部分经济基础好的二线城市依然是成交主力,无论是开发投资还是新开工都显著好于三四线城市。目前来看,受制于高企的库存,三四线城市成交量、价格难有突破。这些城市未来去库存还需要通过户籍改革推进、公积金异地互贷落地、加大货币安置化比例等政策来推动。总体而言,行业当前面临的最大风险就是库存积压。化解房地产库存已上升为打造新城镇计划的一部分。