全球房地产泡沫观察：伦敦、香港房价严重高估

 　　难道我们面临着又一场全球性的房地产泡沫?只要看看全球最重要的金融中心就知道了。

　　瑞银(UBS)发布的最新报告《全球房地产泡沫指数》(Global Real Estate Bubble Index)显示，全球顶级城市的房地产泡沫风险大幅上升。作者克劳迪奥·萨普特里(Claudio Saputelli)与马蒂亚·霍泽伊(Matthias Holzhey)认为，香港和伦敦等城市的房价“从根本上就是不合理的”，因为那些地方的基准指标，如房价收入比与房价租金比等已达到历史高点。该报告称，房屋价格现在更多地是被本地和全球投资需求所推动，而不是当地家庭的收入。

　　瑞银全球房地产泡沫指数通过对房地产市场当前估值和历史轨迹方面的五个不同指标，如房价收入比和房价租金比等，对房地产泡沫风险进行跟踪调查。例如在香港，就算一名劳动者的收入达到平均工资的两倍，他也很难买得起市中心一套60平米的公寓——这个强有力的信号表明，目前香港房价的暴涨很大程度上依赖于投资需求。一旦这类需求消退，房地产泡沫破灭的风险将显著增加。

　　尽管该报告指出的是全球市场的整体房地产泡沫风险，但不同地区和城市的估值风险也不尽相同。例如，旧金山科技产业的快速增长推动房价水平飙升，超过了收入水平的增速，使这座城市进入估值过高的范畴。颇耐人寻味的是，美国的金融中心，包括纽约和波士顿，倒都处于合理估值状态，芝加哥与历史轨迹相比甚至是被低估的。相比较而言，亚太地区的城市现在大多被不同程度地高估;例如，香港自2011年以来一直处于存在泡沫风险的范畴。

　　在世界各金融中心之中，伦敦的泡沫风险评分是最高的，面对亚洲地区房产的高估值，来自亚洲的投资者将目光投向了欧洲的金融中心。该报告公布的一些数字令人揪心：购买一套公寓的钱相当于大约30年的租金，而一名技能熟练的服务人员要工作14年才买得起一套60平米的公寓。

　　此外，伦敦和英国其他地区之间的差距持续扩大。伦敦现在的房价较2007年增长6%，而在此期间，英国全境的平均房价则下跌了18%。还要考虑到，同一时期，伦敦以及英国全国的实际平均收入下降了7%——收入和房价脱节的又一个迹象。

　　译 雁行 校 陈岳林本文为福布斯中文网版权所有，未经允许不得转载。如需转载请联系editor@forbeschina.com