面对商场供应大潮，中国将如何应对？

 　　据政府部门的统计数据显示，中国社会消费品零售总额从2005年的6.7万亿元人民币增至2014年的27万亿元人民币，增幅达三倍以上，使中国成为全球最大的消费市场之一。

　　与消费总额的三倍增幅相伴随的，是零售空间的相应扩张——新的商场和新的购物中心遍布这个曾经在当地沿街店铺和国营商店购物的国度。

　　这一经济转型催生了如大连万达这样的零售地产巨头，让王健林成为中国首富，按照福布斯最新估计，其净资产为300亿美元。然而，不少观察家预计，这股热潮可能也造成了严重的资源配置不当，特别是考虑到近几年零售销售增长逐渐弱化的趋势。

　　而今，房地产咨询公司仲量联行估计，中国正面临一股即将到来的供应大潮，未来三年进入中国市场的新商场空间预计将超过4,000万平方米，其中很多项目所在的细分市场和地区都已经饱和。

　　2007年4月11日(周三)，中国东莞：孩子们坐在华南MALL旁的喷泉边。华南MALL曾是世界上最大的购物中心，该项目由一家新手开发商建设而成，并成为全国最有名的“鬼商城”。

　　虽然一些资源滥用现象主要还是开发商胡来所致，但中国房地产情报平台Mingtiandi最近发布的一份白皮书显示，今后若要避免此类问题的发生，就需要开发商和地方政府展开合作，以及更多地进行以市场为导向的规划。

　　零售空间不足推动了开发商的迅速壮大

　　在最近一场消费热潮中，中国新兴的繁荣局面改变了零售业的面貌。如今已是中国最大零售开发商的万达，2000年才建立第一座商城，2006年时也只在全国各地拥有五六座购物中心。而到2014年底，该公司已经建立起第100个万达广场，今年还宣布了再建900多个的计划。

　　在零售空间严重不足的推动下，房地产业快速增长，万达也深受裨益。

　　就在最近的2008年，中国大陆的零售场所保有数量为549,000个，约为美国(110万)的一半。但分摊到民众头上，则为每百万美国人3,620家店，而每百万中国人只有416家店。中国的零售供应对那些不生活在该国最大城市的人而言尤其匮乏。

　　随着消费的扩张，中国的传统商业街更加难以满足中国消费者的需求，这为新的零售地产项目的开发创造了需求。

　　快速增长带来了“鬼商城”等教训

　　尽管中国成功地在短时间内新建了大量购物中心，但这些商场中很大一部分都是草草建成的，它们的开发商此前也只有住宅项目建设方面的经验。

　　得益于中国的零售地产热潮，大连万达集团董事长王健林成为中国首富。

　　这股商场热的结果就是一大波奋力挣扎的购物中心和鬼商城，比如现在众所周知的东莞660,000平米的新华南MALL。按可出租面积来衡量，它是世界上最大的购物中心，开在一座二线城市的农村地区，自2005年开业后就基本空置，直到被重新装修，据称将于今年再度开业。

　　新华南MALL于2006年被原开发商出售。从这样的项目可以看出开发商缺乏经验，以及在这个例子中——中国不缺亿万富豪。

　　“第一代购物中心反映了中国开发商在规划、租赁和运营方面普遍经验不足。”塔博曼亚洲(Taubman Asia)中国区董事总经理张国华说，它是总部位于美国的房地产投资信托基金(REIT)塔博曼中心(Taubman Centers)的子公司。“许多老一代商场都地段差，内部通风不良，而且还采用分层所有权。”

　　事实上，当初开发新华南MALL项目的就是胡桂荣的公司，他在方便面行业发迹，成为亿万富豪。

　　而新华南MALL是一个极端的例子，中国零售业的快速增长，加之庞大的人口基数，使中国大陆的购物中心越造越大。

　　至少大30%——仲量联行的调查现实，光是在上海，新商场的平均规模就较15年前翻了一番，从40,000–45,000平方米增至现在的90,000平方米，比其他国家至少大30%。

　　像卖商品房一样推销商场

　　当住宅开发商进入商场行业时，他们也带来了住宅开发的营收模式，即面向公众按套销售商品房，快速换取现金流，再用来快速建设更多项目。

　　这种分层所有权制的商场开发模式虽然很快就能为开发商创造现金流，但也导致很多房产管理不善、维护不足和考虑不周。

　　“如果你把不同的商铺卖给不同的个人投资者，他们就会倾向于把铺子租给出价最高的人，”全球房地产服务提供商第一太平戴维斯公司(Savills)的市场研究部主管詹姆斯·麦克唐纳(James Macdonald)解释说，“商场的租户组合，以及是走中端、低端还是高端路线的决策方面往往会很混乱，让消费者摸不着头脑。你不能在一家LV专卖店旁边开个文具店——它在商场定位上发出了不当的信号。”

　　除按铺位出售外，这些新项目在启动之前往往没有对当地客流或购物模式进行充分研究。新项目的规划通常不考虑附近即将面市的其他开发项目。

　　规划的不足导致了局部供应过剩、商场设计不合格或商场规模与当地消费者数量不符的情况。许多这样的商场还选在一些连必要交通基础设施都还没到位的新区域。

　　“在近几年以及可预见的将来，零售商场供应的激增并不完全是由需求驱动的，”亚洲房地产基金管理公司亚腾资产管理公司(ARA Asset Management)助理首席执行长兼旗下ARA Private Funds的首席执行长Ng Beng Tiong说，“再加上零售业刚刚起步，零售人才短缺，因此商场供过于求、设计和运营不当、选址不佳、规模失当以及不迎合当地市场需求的现象在中国随处可见。”

　　这种组织松散的零售开发方式导致很多商场项目业绩不佳，因此，零售商和消费者都越来越向单一所有权的购物中心靠拢。

　　商场为政府而建，不为购物者而建

　　导致中国零售地产行业面临挑战的另一个因素是，在新购物中心破土动工之前，开发商先要满足当地政府的规划机构。其结果是，带动近几年商场开发迅速发展的是地方的财政收入目标，而不是开发者规划或消费者需求。

　　在中国房地产热潮的早期，地方政府最初只出让用于住宅开发的城市地块。但市、区等政府很快就意识到，这种做法限制了持续税收和就业带来的好处。因此，各地政府转而力推用于混合用途项目的大型地块，其中通常结合了大型零售元素。

　　“理论上讲，购物中心越大，地方政府可以从营业税、购物中心销售额以及租金收入中获得的财政收入也就越高，所有这些都能课税。”专业服务公司普华永道(PwC)城市化服务主管萨姆·克里斯平(Sam Crispin)说，“增加税收收入是城市规划机构的目标之一，所以有时他们似乎不会去管商业上可行与否，就会去规划大型购物中心的建设。”

　　依靠深厚的政府关系，很多开发商得以蓬勃发展，往往开发用地一面市，政府就跑到开发商那里做规划去了。然而，激进的政府规划并不是总能转化为消费需求，尤其是考虑到地方规划机构常常会要求建造大型商场。

　　鉴于中国目前在建商场空间相当于已有购物中心存量空间的30%以上，在2020年前，要想在中国零售房地产市场蓬勃发展，开发商就得更多地与市场力量看齐，而不是与当地政府建立更加密切的关系。

　　译 雁行 校 Lily