转型宏观之十四:中国房地产周期研究

 我们曾在2014-2015年提出三大预测:经济“新5%比旧8%好?、A股“5000点不是梦?、房市“未来十年一线房价翻一倍,三四线涨不动,房地产投资零增长?。

三大预测先后验证,近期一线城市房价暴涨,三四线城市去库艰难,地产投资一路下滑到负增长。

十次危机九次地产:房地产对经济影响深远。房地产周期缓慢、持久且振幅很大,在向上时具有很强的带动力,在反转向下时势大力沉,经济史称“房地产是周期之母?“十次危机九次地产?。即使在美欧发达国家,房地产对经济的影响也举足轻重,如2008年次贷危机本质上是一次房地产泡沫危机。房地产长周期拐点和人口周期拐点一起成为引发德日韩台增速换挡的重要驱动力。

房地产短期看金融,长期看人口。房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响,长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。在房地产市场发展初期,住宅开工数量的推动因素主要来自经济高速增长、居民收入水平快速提高、城镇化率快速上升;在房地产市场发展后期,住宅开工数量的推动因素主要来自人口出生数量和适龄购房人口数量。

对照典型工业化经济体房地产发展的历程,中国房地产发展正进入新阶段:1)从高速增长到平稳或下降状态,2014年20-50岁置业人群达到峰值、城镇户均1套、城镇化进程放缓;2)数量扩张期和质量提升期。随着住房趋于饱和(城镇户均一套),居民对住宅质量、成套率、人居环境等改善性需求要求提高。购房需求结构从20-35岁的首次置业为主演变为35-50岁的改善性置业为主。3)从数量扩张到质量提升;从总量扩张到“总量放缓、区域结构分化?。中国城镇人口的分布与区域住房价格水平基本吻合,而人口空间的分布通常会经历三个阶段,第一个阶段,人口从农村向城市转移,不同规模的城市人口都在扩张,而且在总人口当中的占比均在上升。这一个阶段和经济快速增长、制造业快速发展相关,而城市化率还没有达到55%。第二个阶段主要是郊区化,一些中小型城市增长放缓,而大都市人口比重继续上升,这一阶段伴随着制造业的绝对衰退、服务业的相对发展。对应的城市化水平大致在55%-70%之间。第三阶段则是城市化率超过70%以后,人口继续向大都市圈集中,中小型城市的人口增速缓慢。

我国人口的区域分布结构正逐步从第一个阶段向第二个阶过渡。

从房价收入比、租金回报率、空置率、去化周期等指标来看,中国当前存在一定房地产泡沫,但区域分化较大,如果调控得当,经济中速增长、城市化尚有一定空间等基本面因素为消化现有库存提供了有利条件。

增速换挡期,住宅投资告别高增长时代,房地产政策应适应新发展阶段,避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险,德日韩台等提供了重要的经验教训。新阶段的房地产政策应注重提高住房质量、改善人居环境、提高住房成套率,更注重区域差异。通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计,建立遏制投资投机性需求的长效机制。需要实行长期稳定的住房信贷金融政策,避免大幅调整首付比例和贷款利率透支居民支付能力,稳定市场预期。逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制。

责任编辑：孙岩