楼市冷热不均 升降结合去库存有利地产金融突围

 全国两会于3月16日在京闭幕，楼市一如既往成为两会期间最大的社会热点话题之一。近期，随着房地产新政不断出台，全国楼市分化日益明显，一线城市房价集体“暴走”，三四线城市库存居高不下，一时让市场走势难以判断。在此背景之下，总理的政府工作报告作为房地产行业的风向标，给我们透露了诸多信号。今年的政府工作报告中提出，2016年楼市调控的主基调将是“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存”。

对此，长富汇银基金董事长张保国认为，未来整个房地产市场结构性分化的特征将越来越明显。一线城市房价仍存在稳定上涨的趋势，部分热点二线城市也将步入恢复性上涨态势，而库存量偏大的三、四线城市，因缺乏产业支撑、人口净流入量不足等因素，未来仍将具有强烈去库存的需要。

自去年以来相关部门已出台一系列升降结合的楼市政策，包括降息、降低首付比例、降低契税营业税、压缩土储机构;上调存款利率、提高贷款额度、放宽还款能力标准、提高货币化安置力度等等。目前政策的累积效应正在逐步显现，消费者购房意愿逐渐被激发，部分购房需求结束观望入市，随后一线城市市场升温明显，部分热点二线城市销售量翻番，房地产去库存战役已然打响。

据国家统计局最新公布的数据显示：今年1至2月份，商品房销售面积11235万平方米，同比增长28.2%，增速比去年全年提高21.7个百分点。销售额8577亿元，增长43.6%，提高29.2个百分点。1-2月份，全国房地产开发投资9052亿元，同比增长3.0%，增速比去年全年提高2个百分点。

与此同时，除新房市场以外，二手房市场的活跃可见一斑，这跟今年全面“二孩”政策实施后，很多家庭有了改善性需求有一定关系。数据显示，截至3月9日，北京2016年开年2个多月二手房签约创造历史同期最高纪录，同比增长了95.5%，接近翻倍。这一成交套数也是同时段的最高历史纪录。

综合来看，伴随着地产宏观调控政策的不断发酵和城镇化战略等新形势的出现，地产金融行业也面临着变革，加上内部和外部市场竞争愈演愈烈，更多类型的资产管理机构进入市场，促使房地产基金行业分化渐趋明显，投资策略、投资方式日趋专业化。另外，市场逐渐趋于理性，投资人也更加专业。从房地产金融企业的发展角度看，地产金融将伴随房企转型迎来新的发展机遇。

目前，房地产行业已告别单边牛市进入一个全新的阶段，房企也已正视存量市场的存在，同时加上资金流动性压力凸显，使得不少企业、项目以及资产面临困境，产生大量的折价购买优质资产的交易机会。特殊时期，房地产基金可利用其操作的灵活性，集合社会各类资金收购或协助收购陷入危机的相关资产，结合相应的优势资源，对其进行优化管理或进行物业再改造，提升其价值，并择机出售，使投资人获益并实现双赢;甚至可以尝试将企业资产重组、行业并购，包括上市公司的借壳等方式运用到房地产基金中去。可以说，并购将成为房地产基金新的方向。

但不可否认，随着分化调整格局的到来，对房地产基金的管理能力提出更高的要求，地产基金，正在从一个简单的资金投入者的角色慢慢过渡到“资本运营商”的复合定位。作为中国房地产基金行业领军企业，长富汇银立足于房地产基金，向多元化资产管理发展，积极探索并发展房地产基金业务，与百强房企、地方政府等在内的各方进行接洽，积极寻找有发展潜力的基础资产。2016年，我们仍将通过投资理念和交易方式的创新，最快、最好地满足融资企业和投资者的需求，不断提升企业的主动管理能力，实现“专业化、品牌化”扩张。

责任编辑：孙岩