新兵联手保险分食赎楼蛋糕

 目前，有机构正联合保险公司，深度介入一条原来由担保公司把持的二手房赎楼交易链条。

据悉，深圳一家名为“大道金服”的住房金融服务公司，将与太平洋产险以及一家股份行总行签约，后两者将成为其主营业务房屋产权交易保险产品的合作方。

若签约落定，这款名为“交易保”的赎楼产品所承载的产权交易保险按揭贷款模式，将囊括6家银行与3家保险公司。

尽管该产品被称为“国内首创的房屋产权交易保险产品”，但事实上，“交易保”的核心交易逻辑与此前市场上通行的“担保公司出具担保合同，银行见合同受托支付”并无实质性不同——只是将承担阶段性担保责任的主体，由担保公司替换为保险公司;银行的职责并未改变，以前是见担保合同放款(或腾出额度)，现在是见保函放款。

一位资深股份行零售条线客户经理对记者称，“这根本是在抢担保公司的生意，我要是不动产(深圳市不动产融资担保股份有限公司)、中兰德(深圳市中兰德融资担保集团有限公司)，我肯定是不欢迎的。但对于银行来说，做的事情都一样。我个人觉得这款产品确实不错。”

也就是说，“交易保”沿袭了旧有的二手房赎楼逻辑，但威胁了担保公司的地位。担保公司的二手房赎楼业务主要有两种形式：一是现金赎楼，一是额度赎楼。

现金赎楼很好理解，即二手房的买方直接委托担保公司，担保公司出自有资金进行垫款，买方在合同约定的时间内还清款项给担保公司。换句话说，选择现金赎楼方式，担保公司要真金白银拿出钱来帮买方垫付，所以担保公司收取的服务费较高。此外，这其中的交易节点较多：比如卖方此前在银行的贷款要提前结清;某些银行规定要提前一个月申请;或者还要对卖方提前还款进行罚息之类，这些都可能拖慢整个二手房的交易时间，并增加交易主体成本。

额度赎楼是指银行先要对某些担保公司(通常是声誉好的大型担保公司)做一个准入，一旦被视为合作担保公司后，银行就会批复给担保公司一定的赎楼担保额度，专门给担保公司进行该项业务。值得注意的是，这个额度不是发生额，而是余额，随着买方的还款，担保公司的额度是可以循环使用的。当有买方享用额度赎楼服务的时候，担保公司会出具一份担保合同，银行见此合同就会在担保公司已有的额度里，扣掉相应一部分。这就是此前市面上俗称的“一笔款赎楼”模式。

简单来说，现金赎楼的资金来自担保公司，额度赎楼的资金还是来自于银行。现在“大道金服”推出的“交易保”，是把额度赎楼模式里面的担保公司，替换成保险公司;银行仍旧是受托支付，见到保函就通过借款人账户，把款项划到一个由放款行和承保公司共同监管的账户上。而第三方大道金服收取的费用由两部分组成：赎楼咨询服务费和保费分成。目前“交易保”的盈利规模尚不能确定，但可以肯定的是，这样模式的产品，一定是随着客群的增大，与保险公司的议价能力才会随之提高。

大道金服反复强调的是“重构‘赎楼-解押-过户-新按揭的抵押-银行放款-交割’的二手房按揭交易链条”， 但与其说重构，不如说是在市场上已经成熟的交易套路里，把一个主体替换成一个更具有信用约束的主体。事实上，大道金服的产品和担保公司的赎楼贷大框架是差不多的。银行提前放款的时候一般要分两笔划出，第一笔只划卖方银行贷款余额加利息的那一部分，等过户和抵押手续完成以后，尾款才会划给卖方。

这或许并不是重构，而是使交易更加安全。当然老牌的担保公司本身其实是很有信誉的，只是不得不承认，引入保险公司确实在心理上给人感觉更为安全。总之，担保公司来做也好，大道金服来做也好，这类二手房赎楼产品达到的效果，就是让买方提前收楼，把过户、抵押等手续后置，缩短交易流程。

不过，有银行资深个贷经理指出，引入保险模式存在三个问题：一是险种要报备;第二银行要提前给保险公司核准额度(和担保公司的担保额度是一个道理);三是因为二手房交易是深圳楼市的主要交易品种，但全国其他城市可能不存在这方面的问题，涉及二手房业务模式的变化分行一般要事先经过总行同意才能开展。大道金服的“重构”之路，还需协调多方利益。

责任编辑：李坚