以房养老难以攀越“五重门”

 近日，以房养老再次回归公众视野：《南京保险版“以房养老”要来》的新闻登上了各大财经主流网站的首屏。至此，进入媒体报道视野的以房养老试点城市有北京、上海、广州、武汉和南京。然而，公开资料显示的数据标明，在已经试点的“北上广汉”四城中，尝试以房养老的参保家庭不足百户。究竟是哪些原因导致了“以房养老”难呢?

以房养老：理想很丰满现实很骨感

所谓以房养老，目前多指“住房反向抵押养老保险”，本质上是将住房抵押与终身年金保险相结合的商业养老保险业务。从操作层面来说，就是老人将所拥有的房屋抵押给保险公司，仍继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。通俗点说，就是将老人的“死房子”变成了“活钱”，既能实现“居家养老”又能“增加养老收入”，一举多得。

然而，从当前来看，以房养老遭遇了“理想很丰满，现实很骨感”的尴尬：

2011年10月，中信银行曾试水“以房养老”，推出一款“养老按揭”产品，在老人抵押房屋后，银行根据抵押房产价值和合理的养老资金来确定贷款金额。由于中信银行第一个吃螃蟹，比较谨慎，设置了相对苛刻的条件，规定累计贷款额最高不超过房屋价值60%、每月支付养老金不超过2万元、贷款人名下至少两套住房、贷款期限最长10年等限制。这么严苛的规定限制了目标客户人群，而多数客户对此又不太买账，导致业务发展非常缓慢。

2015年3月，幸福人寿成为获批办理“以房养老”业务的保险公司，推出了 “幸福房来宝”产品，仅面向60周岁至85周岁、具有房屋完全产权的老人出售。老人抵押房产给保险公司后，可以按照条件领取养老金，按照保险费率表计算，60岁男性老人抵押估值100万元的房屋后，每月领取养老金2500元左右。同年4月10日，在北京、上海和武汉同时签署了“以房养老”第一单。不过，截至2016年5月20日，北京、上海、广州、武汉四地仅有78位老人尝试参与“以房养老”。

以房养老难以攀越“五重门”

其实，以房养老的试水效果一直不太理想，个中原因并不复杂。主要有下述5点：

第一，以房养老对传统养老观念是一个很大的挑战。自古以来，中国人根深蒂固的的养老观念是“养儿防老”，子女具有赡养义务，老人去世后，房产由子女继承。房产也是中国大部分家庭财富里占比最高的资产，是老人奋斗一生积攒下来的主要财富。老人如果选择抵押房产，可能会引起家庭纠纷，或者面对社会非议，老人能否坚持选择，值得商榷。因而，参加以房养老的人群中以无子女老人、孤寡老人或者空巢家庭居多，其他老人群体兴趣寥寥。

第二，房屋价值的波动是以房养老业务的主要风险。房屋的价值是养老抵押贷款的关键，也是产品定价的核心影响因素。自从1998年福利房改革以来，房地产市场走向飞速发展的市场化之路，中间历经国家多次宏观调控，房价出现数次大幅波动。就当前阶段而言，新一轮房地产调控大幕开启，房价的未来涨跌如何，谁都说不好。如果抵押房屋价值下跌，下跌损失风险由保险公司承担;如果房屋价值一直上涨，保险公司则面临一定的道德风险——部分早期投保的老人可能会选择退保，而后再重新购买“以房养老”产品，以获取更多的养老金。

第三，涉及房屋的产权政策、法律制度也是推动以房养老业务的障碍。对于城市居民而言，住房有着70年土地使用权限制，用来“以房养老”的房屋一般居住了几十年，保险机构拿到此类住房面临很大的政策风险——土地使用权到期之后，如何续期和处置，当前国内尚无明确规定。而对于真正有养老困难的农村老人来说，农村宅基地在法律上是严禁流转的，其使用权是不能抵押的，可以说“以房养老”很难在农村走得通。另外，房屋还涉及税收等法律制度，物业税、遗产税尚未出台，房产税如何征收也没有明确。说到底，“以房养老”缺乏顶层设计，没有配套政策，政府支持力度也有限。

第四，以房养老还面临贷款利率变化和被保险人的长寿风险。一方面，抵押贷款一般要运作几十年，贷款利率随着经济形势、宏观调控一直在波动，保险公司缺乏锁定利率的工具和机制。另一方面，从1982年到2010年，我国男性平均寿命从66.28岁增长到72.38岁，女性则从69.27增长为77.37，分别增加6.1和8.1岁。人均寿命的增加，意味着出售“以房养老”产品的保险公司要支付更多的养老金，甚至有可能超过房屋的价值，这就进一步降低了开展业务的意愿。

第五，在以房养老业务的具体操作上也面临诸多难题。作为一款保险产品，合同条款复杂，一般老年人难以理解。同时，在业务流程中，包括房产登记变更、对房屋的价值评估、公正等环节，都需要中介机构的参与，并支付不菲的中介费用，这就提高了交易运营的成本，而提高的成本，最终还是由投保人买单。

综合来看，目前无论是买方、还是卖房，对“以房养老”都不怎么满意。而要走出目前的困境，需要各方形成合力。

推行以房养老是一场“持久战”

其实，以房养老在欧美国家发展得也并不如意。

“以房养老”最早起源于荷兰，20世纪90年代开始流行，彼时，荷兰房价连年上升，主要依靠国家养老金和手头存款不多的老年人，很多人选择“以房养老”，将所拥有的房屋进行变现。后来，由于房屋价格下跌、利率上浮、预期寿命增加等问题出现，选择“以房养老”的老人群体面临领取资金越来越少、不能满足养老需求的难题，致使“以房养老”的受众越来越少。如今，荷兰的老人几乎不再考虑这种方式，金融机构也不再推出此类产品。

在美国，1989年开始试点运行“以房养老”，到1998年转为正式项目，经历二十多年的发展，如今每年签约量只有7万左右，市场空间非常狭小，占符合标准的美国老人的比例不到3%。究其原因，在美国，由于社会保障体系发达，多数老年人通过社会保障金、年金等私人养老金、个人存款就能满足退休需求，“以房养老”仅仅作为养老收入的一个补充，而非核心来源，美国老人选择它的欲望不强。

但就我国而言，考虑到实际国情，以房养老仍然是一部分老人的重要选择。

一方面，我国已经加速步入老龄化社会，成为世界上老龄化速度最快的国家之一。根据国家统计局的抽样调查数据，2015年我国60岁及以上人口超过了2.2亿，占比16.15%，其中65岁以上人口1.4亿，占比10.47%。老龄化形势如此严峻，而我国养老制度、养老设施及养老服务机构并不完备，老人群体低积蓄、缺乏养老保险的现象也颇为突出。对于手头没有养老积蓄、退休金很少、拥有自有住房的老人群体来说，把房产变现成养老资金来源就是一个不错的选择。

另一方面，我国当前的家庭供养结构特殊，主要是四个父母、一对夫妇、一个孩子的“421”结构(虽然出台“二胎”政策，但政策效应有待观察，且在短期内对家庭结构难有影响)， “养儿防老”的传统家庭互助模式将渐渐让位于更加市场化的养老方式，部分老人出于减轻作为子女赡养负担的想法，会考虑“以房养老”方面的产品。

另外，对于“以房养老”遇冷，推出产品的保险公司也有清醒的认识。据公开报道，在幸福人寿设计“幸福房来宝”产品之初，客户人群就定位于部分失独老人、无子女老人、孤寡老人。作为一个小众化的体现社会责任的保险产品，该产品的推出目的之一就是帮助老人利用房产增加养老收入，解决养老的实际困难。

正是基于上述正面作用的考量，今年7月，中国保监会宣布，老年人住房反向抵押养老保险试点将扩大至直辖市、省会城市、计划单列市，及江苏、浙江、山东和广东的部分地级市。

不过，仅仅扩大试点范围是不够的，在“以房养老”的顶层设计和配套政策上还需要更多努力。对于前文提到的诸多政策障碍，需考虑在更高层面设计“以房养老”的体系，逐步完善产权政策、税收支持政策等。同时，监管部门需担负起监督和指导的职责，对金融机构的活动进行规范，提供政策的全面解析、产品的风险提示，消除老人的顾虑。

长远来看，“以房养老”是市场化、多元化养老的一个模式，是应对老龄化社会的一个思路，但考虑到我国的国情和市场状况，它也注定是一个小众产品，参与机构需有“持久战”的准备。

责任编辑：李坚